Section 21 Kalkıyor, Section 8 Geliyor

Yeni yasadaki en önemli değişikliklerden biri, Section 21’in kaldırılarak yerine Section 8’in getirilmesi. Bu düzenleme, ev sahiplerinin hiçbir sebep göstermeksizin kiracıyı çıkarma hakkını sonlandırıyor.

Section 8’e göre kiracının çıkarılma koşulları şunlar:

* Ev sahibinin taşınması

* Konutun satışa çıkarılması

* Kira gecikmeleri

* Diğer kira sözleşmesi ihlalleri

* Mülke hasar

* Yanlış bilgi verilmesi

* Suç veya anti-sosyal davranışlar

İngiltere’den konut alan yatırımcılarımızın büyük çoğunluğu kira geliri için bu alımı yaptığından, bu değişikliğin buy-to-let yatırımcılarını çok etkilemeyeceğini düşünüyorum. Ayrıca yeni yasa, aile bireylerinden birinin (kendiniz veya çocuğunuz) evde yaşaması amacıyla kiracının çıkarılmasına olanak veriyor. Bu nedenle bu değişikliğin yatırımcılarımız için büyük bir sorun yaratmayacağı kanaatindeyim.

Kira Kontrat Süresi Kalkıyor

Bir diğer önemli değişiklik, kira kontrat süresinin kaldırılması. Artık kiracı, 2 ay önceden bildirerek evi dilediği zaman boşaltabilecek. Yani kira kontratlarında süre olmayacak. Bence yatırımcılarımızı etkileyecek en önemli madde bu. Bu maddenin çok iyi anlaşılması ve yeni yatırım kararları alınırken mutlaka göz önünde bulundurulması gerekiyor.

Nasıl okumalıyız?

Öğrenciler ve expatların tercih ettiği merkezi bölgelerde kiracı sirkülasyonunun çok olacağını düşünüyorum. Bunu COVID döneminde de yaşamıştık; öğrenciler ve expatlar ülkeyi ilk terk eden kesim olmuştu ve merkezdeki konutlar uzun aylar boyunca boş kalmıştı.Bu nedenle yeni yatırım kararı alacaksanız, ailelerin ve/veya profesyonellerin yaşadığı, yeşil alanları olan veya okulları iyi olan bölgeleri seçmelisiniz. Bu bölgeleri tercih edenlerin aileler ve profesyoneller olduğunu göz önüne alırsak, kiracı rotasyonunun çok olacağını düşünmüyorum. Dolayısıyla doğru lokasyon seçimi yapılırsa, kira kontratının süresiz olması yatırımcıları çok etkilemeyecektir.

İngiltere’de ev kiralamak hem zahmetli hem de pahalı bir iş. Bu sebeple aileler ve profesyoneller, mecbur kalmadıkça sık sık ev değiştirmeyi tercih etmiyor.

Kira Artışı ve İlan Fiyatı

Kira artışı ile ilgili değişiklik de olumsuz değil:

* Artış yılda bir kere ve piyasa koşullarına göre yapılacak.

Şu anda zaten piyasadan çok yüksek bir oranda zam yapıldığında kiracı hemen başka bir ev buluyor ve evi boşaltıyor. Ev sahibi ise istediği kiranın piyasanın üzerinde olması sebebiyle evini kiralamakta zorlanıyor. Bu nedenle ev sahipleri zaten kira artış kararını piyasaya göre veriyor. Dolayısıyla bu maddenin de bir etkisi olacağını düşünmüyorum. Yeni yasada artık evi verdiğiniz ilanda belirttiğiniz kira tutarını yükseltmeniz mümkün değil. Şu an yürürlükte olan sistemde, ilanda belirttiğiniz rakamın üzerinde teklif alabiliyor ve sözleşmeyi o şekilde yapabiliyordunuz. Artık ilandaki rakamdan kiralama ve sözleşme yapmanız gerekecek. Bunun da ev sahipleri için negatif etkisinin olacağını düşünmüyorum. Ancak bundan dolayı kiraların bir miktar yükseleceğini öngörüyorum.

Peşin Kira Dönemi Bitiyor

Diğer önemli değişiklik, kiraya peşin almanın artık yasaklanmış olması. Ülkeye yeni gelen expat ve öğrenciler, yeterli kredi notu olmadığı için kiralarını 6 ay ya da 1 yıl peşin ödeyerek kiralama yapıyorlardı. Bu yöntem artık 1 Mayıs 2026 itibarıyla kullanılamayacak. Kredi notu düşük olanlardan garantör bulmaları istenecek. Garantör bulamadıkları takdirde, bu işi profesyonel olarak yapan firmalardan ücret ödeyerek garantör olmaları sağlanacak. Her iki durumda da kira aylık ödenecek. Artık yıllık, 3 aylık veya 6 aylık peşin kira alma dönemi bitiyor.

Evcil Hayvan Düzenlemesi

Evcil hayvanlarla ilgili de bir değişiklik yapıldı. Artık ev sahibi “evcil hayvan istemiyorum” diyemeyecek. Birkaç istisnası var ama çok sınırlı:

* Ev küçük, hayvan çok büyükse

* Evde resmi olarak başka bir kiracı varsa ve onun alerjisi tıbbi olarak kanıtlanırsa

Enerji Performansı (EPC) Düzenlemesi

Yasadaki en önemli değişikliklerden biri de evin enerji seviyesine getirilen sınırlama. Mevcutta EPC (Energy Performance Certificate) minimum E olmalı. En iyi A, en kötü G. Yeni yasadan sonra EPC en düşük C olabilir.

Nasıl okumalıyız?

Victoria tarzı eski ev, eski bina, eski daire satın almadan önce mutlaka EPC’sine bakmalı ve emin olmalısınız. Tüm eski yapıların enerji yalıtımları gerçekten çok kötü. Dolayısıyla böyle bir yapı aldığınızda, yalıtımda iyileştirme yapmalı ve EPC notunu C’ye çıkartmalısınız. Bunun size ne kadar ek maliyet getireceğini iyice irdelemeniz gerekmektedir.
Benim tavsiyem, bu öngörülemeyen masraf sebebiyle yeni binalardan/sitelerden daire almanın çok daha güvenli olacağıdır.

Umarım bu bilgileri faydalı bulmuşsunuzdur. İlave sorularınız için Unique London ekibiyle iletişime geçebilirsiniz