İngiltere’de Gayrimenkul Satın Alma Rehberi: Tapu Türleri, Ödeme Süreci ve Masraflar
İngiltere’de gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken temel unsurlar, hem yatırımın güvenliği hem de yasal süreçlerin sorunsuz ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Bu süreçte; hukuki danışmanlık, ödeme planları, vergi yükümlülükleri ve mülk yönetimi gibi birçok faktör titizlikle değerlendirilmelidir.
Bu sebeple, sizlere önemli bilgilerin yer aldığı ve rehber niteliği taşıyan bu kaynak dokümanı hazırladık.
İngiltere’de Tapu Türleri (Mülkiyet Çeşitleri)
Ülkede iki farklı tapu türü bulunmaktadır:
Türkiye’de yaygın olan ve hem arsanın hem de üzerindeki yapının mülkiyetini kapsayan tapu türü, İngiltere’de “freehold” olarak adlandırılır. Ülkedeki bahçeli evlerin büyük çoğunluğu bu tapu türüne sahiptir.
Sadece dairenin mülkiyetini kapsayan ve dairenin bulunduğu arsanın belirli bir süreliğine kiralandığı tapu türüne “leasehold” denir. İngiltere’deki dairelerin büyük çoğunluğu bu tapu türüne sahiptir. Arsa kira süresi (lease süresi) değişkenlik gösterebilir.
2022 yılında yürürlüğe giren bir düzenleme ile birlikte, 999 yıllık lease süresine sahip ve arsa kirası ödemesi gerektirmeyen “peppercorn leasehold” adı verilen yeni bir tapu tipi sunulmaya başlanmıştır. Bu, leasehold tapuları arasında en avantajlı ve tercih edilen seçenektir.
Geçmişte ise 50–60 yıl ya da daha kısa süreli lease süresine sahip daireler piyasada yaygındı. Bu tür tapularda, genellikle yılda bir kez ödenen ve “ground rent” olarak adlandırılan bir arsa kirası ödeme zorunluluğu bulunur.
Gayrimenkul Alımında Ödeme Süreci Nasıl İşler?
Tüm ödeme işlemleri, sizi temsil eden konut alım avukatı aracılığıyla gerçekleştirilmelidir.
Bu nedenle, satın alacağınız mülke ilişkin tüm ödemeleri öncelikle kendi avukatınızın müşteri hesabına (client account) göndermeniz gerekmektedir. Avukatınız da bu tutarları, satıcı tarafın avukatının müşteri hesabına aktararak işlemi tamamlar. Bu yöntem, İngiltere’de yasal bir zorunluluktur ve alıcıyı koruma altına alır.
İngiltere’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinde, alıcı ve satıcıyı birbirinden bağımsız iki ayrı avukat temsil eder. Satın alma sürecinde görev alacak uzman avukatınız, sizin adınıza tüm hukuki süreci yönetir, gerekli kontrolleri yapar ve ödeme transferlerini güvenli şekilde gerçekleştirir.
Avukatınızın İngiltere Barolar Birliği’ne (Solicitors Regulation Authority – SRA) kayıtlı olup olmadığını aşağıdaki bağlantıdan kontrol etmeniz önemlidir. Güvenilir ve saygın hukuk firmalarıyla çalışılması her zaman tavsiye edilir.
https://www.sra.org.uk/consumers/register
Satın Alma Süreci: Exchange ve Completion Aşamaları
İngiltere’de gayrimenkul alımı iki temel aşamada gerçekleşir: Exchange ve Completion.
-
- Exchange (Sözleşme Aşaması)
Bu aşamada, alım bedelinin genellikle %10’u ödenir ve alıcı ile satıcı arasında satış sözleşmeleri imzalanarak karşılıklı olarak avukatlar aracılığıyla değiştirilir. Exchange işleminin, alım kararı verildikten sonraki yaklaşık dört hafta içinde tamamlanması beklenir.
Sözleşmeler imzalanıp %10’luk ödeme yapıldıktan sonra, alıcı artık alımdan cayamaz. Bu noktada, alıcı sözleşme ile, ev teslim edildiğinde kalan bedeli ödeyerek mülkü teslim alacağını taahhüt eder. Aksi takdirde, satıcı sözleşmeyi feshedebilir ve ödenen ön ödemeyi (deposit) tutma hakkına sahip olur. - Completion (Teslim ve Mülkiyet Devri Aşaması)
Evin tamamen bitip taşınmaya hazır hale geldiği gün, Completion gerçekleşir. Bu aşamadan önce, satıcı firma alıcının avukatına “Notice to Complete” adı verilen resmi bir bildirim gönderir. Bu bildirimde belirtilen ödeme tarihlerine uyulması yasal olarak zorunludur.
Completion günü, evin kalan bedeli ile birlikte alım vergisi olan Stamp Duty ödenir ve mülkün mülkiyeti resmen alıcıya geçer. Bu aşamadan sonra, alıcı artık evin yasal sahibidir. Avukatınız, mülkiyetin size geçtiğini bildiren resmi bir e-posta gönderir ve bu e-postada mülke ait lease sözleşmesinin bir kopyası da yer alır. - Tapu Belgesi (Title Deed) İngiltere Tapu Dairesi (HM Land Registry), alıcının isminin yer aldığı iki sayfalık resmi tapu belgesini genellikle 1 ila 1,5 yıl içinde elektronik ortamda alıcının avukatına iletir. Ancak, alım sonrası size verilen lease sözleşmesi, mülkiyetin size geçtiğini belgelemek için yeterlidir
- Exchange (Sözleşme Aşaması)
Ödeme Seçenekleri ve Güvenceler
İngiltere’de konut satın alırken, her satıcı firma farklı ödeme planları sunabilir. Bu nedenle, ödeme koşullarını dikkatle incelemek ve yasal güvenceleri sağlamak büyük önem taşır.
Satıcı Firmaların Uyguladığı Ödeme Modelleri
- Tek Aşamalı Ödeme:
Bazı firmalar, Exchange aşamasında yalnızca %10’luk ön ödeme alır. İnşaatı bu ödeme ile tamamlar ve kalan %90’lık tutarı Completion (teslim) tarihinde tahsil eder. - Kademeli Ödeme:
Diğer bazı firmalar ise, Exchange sırasında alınan %10’a ek olarak %10–15 oranında ara ödeme talep edebilir. Kalan tutar yine evin tesliminde ödenir.
Ödemelerin Güvence Altına Alınması
Tüm ödemelerin, avukatınız aracılığıyla yapılması kritik öneme sahiptir. Ayrıca, satıcı firmanın aşağıdaki kurumlardan birine üye olması tavsiye edilir:
- NHBC (National House Building Council)
- LABC (Local Authority Building Control)
- ICW (International Construction Warranties)
Bu kurumlar üç temel güvence sunar:
- Exchange sırasında ödenen %10’luk ön ödeme, inşaat firmasının iflas etmesi durumunda korunur.
- Teslim sonrası garanti: 10 yıl dış cephe, 2 yıl iç donanım garantisi sağlanır.
- Long Stop Date koruması: Satıcı firma, sözleşmede belirtilen ve “long stop date” olarak adlandırılan son teslim tarihine kadar projeyi tamamlamakla yükümlüdür. Bu tarihe kadar teslim gerçekleşmezse, ödenen %10’luk ön ödeme garanti kapsamına alınır.
İnşaat Firmasına Yapılan Ödemeler Nasıl Güvence Altına Alınır?
%10’un üzerindeki ödemelerin güvence altına alınması için üç temel yöntem bulunmaktadır:
-
- Stakeholder Sistemi
Satıcı firma, %10’un üzerindeki ödemeleri kendi avukatının müşteri hesabında tutar ve bu tutarlar Completion’a kadar firmaya aktarılmaz. Alıcıya, bu paranın güvende olduğuna dair kendi avukatı aracılığıyla garanti verilir. Bu sistem, yüksek düzeyde koruma sağlar. - Depozit Garanti Sigortası
Bazı firmalar, %10’un üzerindeki ödemeler için depozit garanti sigortası sunar. Bu sigorta sayesinde, ön ödemelerinizin tamamı güvence altına alınmış olur. - Finansal Güvence Mektubu
Bazı firmalar, tahsil ettikleri tutarlar için finansal güvence mektubu sunar ve son 3 yıla ait finansal tablolarını beyan eder. Ancak bu yöntem, yasal bir garanti sağlamaz; yalnızca firmanın kendi beyanına dayanır. Bu nedenle, yalnızca güvenilirliği yüksek ve prestijli firmalar için anlamlıdır.
- Stakeholder Sistemi
İngiltere’de Gayrimenkul Alırken Masraflar
İngiltere’de gayrimenkul alım sürecinde karşılaşacağınız başlıca masraflar şunlardır:
- Emlakçı Komisyonu: İngiltere’de emlak komisyonu yalnızca satıcıdan tahsil edilir. Bu nedenle, alım sürecinde sizi temsil eden emlak acentasına herhangi bir ücret ödemezsiniz.
- Avukatlık Ücreti: Satın alma işlemlerini yürütecek ve sizi yasal olarak temsil edecek bir avukatla çalışmanız gerekir. Avukatlık hizmet bedeli, genellikle satın alınacak mülkün değerine göre değişen oranlarda belirlenir.
- Alım Vergisi (Stamp Duty): “Completion” aşamasında ödenmesi gereken bu vergi, satın alınacak mülkün değerine, sizin veya eşinizin dünya genelinde başka bir mülkiyete sahip olup olmamasına ve ikamet ettiğiniz ülkeye göre farklılık gösterir. Stamp Duty, avukatınız tarafından hesaplanır ve ilgili vergi dairesine yine avukatınız aracılığıyla ödenir.
Satın Alma Sonrası Düzenli Masraflar
İngiltere’de mülk sahibi olduktan sonra dikkate almanız gereken bazı düzenli ve yasal yükümlülükler bulunmaktadır:
- Emlak Vergisi: İngiltere’de klasik anlamda bir emlak vergisi bulunmamaktadır. Ancak, mülkten elde edilen kira gelirleri vergiye tabidir. Yıllık 12.570 GBP’ye kadar olan kira geliri kişi başı vergiden muaftır. Bu gelirin beyan edilmesi zorunludur ve bu eşiğin üzerindeki gelirler gelir vergisine tabi tutulur.
- Council Tax (Belediye Vergisi): Bu vergi, mülkte fiilen ikamet eden kişi tarafından ödenir. Dolayısıyla, mülk kiraya verilmişse bu vergiyi genellikle kiracı öder.
- Site Aidatı (Service Charge): Apartman ya da site içinde yer alan mülklerde, ortak alanların bakımı ve hizmetleri için aidat ödenmesi gerekir. Bu aidat, ev sahibi tarafından karşılanır ve genellikle metrekare bazında hesaplanır. Aidat tutarı, sitenin sunduğu olanaklara ve hizmetlerin kalitesine göre değişiklik gösterir. Çoğu zaman bu bedelin içinde bina sigortası da yer alır.
- Kira Yönetimi ve Komisyon: Mülkünüzü bir emlak ofisi aracılığıyla kiraya verir ve tam kapsamlı kira yönetimi hizmeti alırsanız, bu hizmet karşılığında ilgili firmaya komisyon ödersiniz. Emlak firmaları, kiracıdan tahsil ettikleri kira bedelinden komisyonlarını keserek kalan tutarı sizin Türkiye’deki ya da İngiltere’deki banka hesabınıza aktarır.
- Kira Tahsilat Sigortası: Kiracının kira ödemelerini aksatması riskine karşı, “rent guarantee insurance” (kira tahsilat sigortası) yaptırmanız önerilir. Bu sigorta, kira gelirinizin güvence altına alınmasını sağlar.
İngiltere’de Yerleşik Olmayanlar İçin Mortgage ile Gayrimenkul Yatırımı
İngiltere’de “non-domiciled” (yerleşik olmayan) ve “non-resident” (ikamet etmeyen) statüsündeki bireylerin mortgage kullanarak gayrimenkul edinmeleri mümkündür. Ancak bu süreç, İngiltere’de yerleşik kişilere kıyasla daha karmaşık ve sınırlayıcı koşullar içerebilir.
Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler
Bu statüdeki bireylerin mortgage başvurularında, özellikle gelir belgeleri detaylı şekilde incelenir. İngiltere dışındaki gelir kaynaklarının geçerliliği, döviz cinsinden gelirlerin istikrarı ve kaynağı, bankalar tarafından dikkatle değerlendirilir. Ayrıca, başvuru sahibinden uluslararası kredi geçmişini belgeleyen finansal dokümanlar talep edilebilir.
Peşinat ve Faiz Oranları
Yerleşik olmayan bireylerden genellikle daha yüksek peşinat talep edilir. Bu oran genellikle %25 ile %50 arasında değişmektedir. Ayrıca, bazı bankalar yalnızca belirli ülkelerden gelen başvuruları kabul ederken, bazıları belirli meslek gruplarına özel koşullar sunabilir. Faiz oranları ise, başvuru sahibinin risk profiline bağlı olarak yerleşik kişilere kıyasla daha yüksek olabilir.
İngiltere’de mortgage (konut kredisi) başvuruları yalnızca tamamlanmış ya da en fazla 6 ay içinde tamamlanması öngörülen projeler için yapılabilmektedir. Teslim süresi 6 aydan uzun olan projeler için kredi kullanımı mümkün değildir. Bu nedenle, mortgage ile gayrimenkul almayı planlayan yatırımcılara, yalnızca bitmiş veya kısa sürede teslim edilecek projelerden daire seçmeleri tavsiye edilmektedir. Ayrıca, sürecin karmaşık ve sınırlayıcı yapısı göz önünde bulundurulduğunda, mortgage ile yapılan alımlarda “exchange” ve “completion” işlemlerinin aynı anda gerçekleştirilmesi önerilmektedir. Bu yaklaşım, kredi veren kurumdan kaynaklanabilecek öngörülemeyen risklerin de önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Tüm bu süreçlerin sağlıklı ve sorunsuz ilerleyebilmesi adına, İngiltere’de yerleşik olmayan kişiler için mortgage konusunda deneyimli mortgage broker’larından profesyonel danışmanlık alınması önemle tavsiye edilmektedir.
Önemli Uyarı:
Bu doküman, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İngiltere’de gayrimenkul alım süreçleri ve özellikle vergi yükümlülükleri, bireysel koşullara göre önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Bu nedenle, vergi mevzuatı başta olmak üzere tüm hukuki ve mali konularda, alanında uzman ve yetkin profesyonellere danışılması büyük önem taşımaktadır. Bu rehber, herhangi bir hukuki ya da mali tavsiye niteliği taşımamaktadır.